最近めっきり涼しくなってまいりました。
おそらく台風の影響でしょう。私は騙されません(笑）
賃貸業トラブル
さて、個人事業としての不動産賃貸業ですが
1号アパートではようや空室だった１部屋が埋まり、
再び満室へと返り咲きました。
これですべての問題が解決して暫く安泰と思いきや、
１部屋滞納の危惧が訪れてしまいました。
ここの入居者さんとは以前からトラブルが頻繫に発生しており
管理会社さんと何時も頭を抱えているのですが、、
はてさてどうしたものか。
そして2号アパートでは入居者様から管理会社さんへ排水口からの逆流連絡があり
専門業者さんの施工で排水詰まりは解消されたのですが、
その見積もりと連絡でトラブルが発生して
ちょっとした騒動になりました。
最終的には担当者さんの上司の方が間に入り問題は収束したのですが
費用面では結局のところオーナーの私が負担することには変わりませんので
モヤっとしております。
やはり修繕にしろ何にしろ、金額の大小関わらずキチンと書面に書き残すことが大切ですね、、
私の民泊事業再考
さて民泊2号物件がこの夏から開業したのですが、すべり出しは正直不調であります。
オープン時期が閑散期だったこともさることながら、集客に苦戦している状況です。
兎にも角にもいろいろな施策を講じておりますが、、
ビジネスにおいて何よりも重要なことは集客であることに異論はないように思われます。
集客の才能があれば何をやっても成功すると言う人もいます。
①エリア
そして持論ではありますが民泊事業において
これは非常に不動産賃貸業とも通じてると思うのですが
まずはどこで勝負するのかと、いわゆるエリアの選定ですね。
ゲストが行ってみたいと思えるエリアかどうか？
私の戦略として物件の建物の魅力だけで勝負しようとは思いません。
外観の綺麗さや設備などの建物スペックの高さだけで勝負しません。
て言いますか、勝負できません。そりゃ新築の方が良いでしょうが(笑）
そもそもそんな潤沢な資金も持ち合わせていないので。
持たざるものが参入するには自分なりの付加価値をアピールしなくてはなりません。
わたしはまず
この物件があるエリアでどのような体験ができるのか。
そしてこの物件でどんな感じで過ごすことができるのか。
競合ホテルとどう違うのかを明確にすることが大切と思いました。
なのでどういったお客様をターゲットにするのかもある程度絞る必要があると思います。
弊社のコンセプトは
この静かな町並みで日本の日常というあなたにとっての非日常を過ごしてもらう。
家族や友人など大切な人とかけがえのないひとときを共有してもらう。
人としての本当の幸せを非日常を通して体験してもらう。再発見してもらう。
刺激よりも癒しを、ドーパミンよりもセロトニンを(笑）
私の地域がややローカルなもんで、一応観光地ではあるのですが。
なので町全体を巻き込んでのコンテンツがコンセプトです。
観光資源があった方が有利なのは間違いないと思いますが、
基本この町でほっこりしてもらうスタンスです。
ですのでこういうコンセプトに合わないエリアでは勝負しません。
具体的には都会のど真ん中や、超観光地、人里はなれた超田舎など。
決して批判しているわけではありません。私の力ではその環境では勝負できないからです。
そして勝負したいという欲求もないからです。
そんな難易度の高いレッドオーシャンで勝負するのは己を疲弊するだけでしんどいです。
得意な場所、得意な分野で勝負するのが一番成功率が高いと思います。
②立地
そして次に立地ですね。
どんなに素晴らしいコンセプト、物件でも
駅から徒歩３０分とかでは、来てくれるゲストが限られてしまいます。
民泊事業も観光業や宿泊業のカテゴリーなので、修行のような要素はいらないわけで、、
思いスーツケースを引きながら、暑いなか、または寒いなか、あるいは雨が降ってくるかもしれません、、
だれだって大金払って苦行体験したいわけではありません(笑）
しんどい体験は低レビューとなって自分に跳ね返ってまいります。
「駅から遠くて不便だった。ロケーションは今一つです、★３」みたいな(笑）
ですので最低でも最寄り駅から徒歩１５分圏内の物件が望ましいと思います。
賃貸業ですと毎日の通勤になりますので更にシビアになると思います。駅近5分とか、、
それと見落とされがちですが、平坦で分かりやすい道も大事です。
登坂ですと体感的にさらに評価が下がります。
次に物件の周りのインフラですね。
要するに飲食店やスーパーマーケット、コンビニエンスストアです。
民泊は基本、食事の提供ができません。
ですので近隣にこのようなお店があるのかないのかは死活問題です。
物件に洗濯機及び乾燥機がなければコインランドリーも大切ですね！
なにより旅先での地元飲食店の食事は醍醐味でもあります。
ですので立地が大事です。
③建物
そしてここで初めて建物のスペックになります。
どのようなお客様をターゲットにするかで、物件のコンセプトも大幅に変わってきます。
賃貸業ではシングルとかファミリー向けとかですね、、
民泊ではアパートの１部屋を使って、一人やカップルをターゲットにする。
戸建て一軒家でドミトリー式にしてユースホステルのように共有部分ありのシェアハウスみたいな感じにする。
そして弊社のコンセプトは一棟貸切の宿であります。
丸々一軒家をご家族、グループだけでゆったりと貸切で過ごしてもらう。
ちょっとある種贅沢なコンセプトでもあります。
ですがうちのコンセプトには外せない仕様です。
家族水入らずの幸せ体験ですので。
ですから建物のスペックとしては４人から６人くらいまでゆとりのある広さで
部屋数も２DK以上は欲しいところです。
幸い国内の空き家は建物の状態はともかく、
これくらいの物件はまだまだゴロゴロしていると感じています。
まあ、いろんな制限がかかってきますが、、
そして日常体験を売りにしているので
キッチン、洗濯機もちろんトイレ、お風呂は必須です。
そもそも無いと許可がおりません、、
ですので弊社の建物は古いですが
キッチンなどの水周りは新品の設備を入れてるので、
お客様から綺麗で清潔と大変好評です。
あとはWi-Fiなどの通信インフラや空調設備、家具電化製品など。
ある程度の長期利用も視野に入れているので、最低限の生活インフラは整えなければなりません。
ですので最悪、撤退した場合はそのまま賃貸に転用可能なのが強みでもあります。
購入資金が最初にかかってしまいますが、、もちろん撤退はしたくありません(笑）
このように見ていくと改めて、民泊業は不動産賃貸業に近しいものがあるなぁと思いました。
そしてこれからも弊社のコンセプトを通して、たくさんのお客様に来て頂いて
少しでも満足してもらって、お客様に価値提供をしていけたらと思う次第であります。
今後ともよろしくお願いいたします。
さにーでした～
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