第５回サニーの不動産投資勉強会物件選定編

私弱小不動産投資家サニーは以前からお伝えしてますが１棟物件を２棟保有しております。

１棟目の単身者向けハイツは私の住んでいる市内。車で１０分程のところにございます。

そして２棟目のファミリー向けマンションはお隣の県にございます。そちらは車で３０分位で行けます。

私が物件選定をするときは必ず車で行ける範囲内で探すようにしています。

自宅から近場の物件を選ぶ１番の理由はズバリ！

私基本、保有物件の管理は専門の管理会社さんに委託しているのですが、可能な限り自分自身でも手を掛けたいと思っております。

オーナーとしての責任もありますし、愛着もありますので。

レジデンス１号物件は共用部の清掃業務は自分自身で行うという契約を管理会社さんと交わしています。

ですので最低でも週１回くらいのペースで清掃活動をしております。割と近いので苦にはなりません。

初めての１棟物件ですので思い入れが違います。妻との思い出もありますし。

思い起こせばちょうど3年ほど前の今頃は私もまだ居住用賃貸物件を所有しておらず妻と二人で物件探しの旅に出たりもしてました。

ちょうどコロナ禍の真っ最中でしたのでそれほど頻繁には出歩けはしなかったですが、目ぼしい物件を見つけては二人でよく見に行ったものでした。

妻は車でドライブするのが大好きでしたので夫婦のいい気分転換になったと思います。

今思えば当時は経験も浅く不動産の知識もまだ乏しかったので、物件の良し悪しの判断も正直心もとない感じだったと思います。

そういったなかで私サニーも不動産の勉強を積んで少しずつ物件の目利きが利くようになってきました（つもりですが）。

そして物件を選ぶときの選定基準というものが自分なりに出来て来きて、其れにかなった物件を実際に視察に行くというスタイルになりました。

そうでないと物件の数がおびただしいものになるので、なかなか見つけ出すのが困難になるので。

物件選定基準

地目とは

土地と一言で言っても日本には様々な形態の土地が存在します（もちろん外国もしかり）。

山だったり平地だったり。また平地だとしても住宅街だったり工場地帯だったり。はたまた畑だったり田んぼだったり。

なので不動産の世界では用途によって土地に名称がつけられています。

「地目」と言います。

そして重要なのは全ての地目に於いて住宅が建てられる訳ではないという事です。

上記の４地目が住宅建築可能な代表例です。

そして実際上は登記上の地目と現況の地目は異なっていることもある。

課税上の土地評価は各地目により異なる。

また課税地目は現況を優先する。

市街化区域とその他区域

そしていよいよエリア選定の話になってくるのですが、物件を選ぶ際、物件の所在地はおおむね都市計画区域に指定されているはずです。

そうでないと家が建てられませんので。

読者の皆さまご存知かとは思われますがエリア選びの際は市街化区域をターゲットに探して行くのがマストと思われます。

理由はズバリ！

１００％とは言いませんが大方の金融機関では市街化区域以外は融資づけが難しいと思われます。

市街化区域以外のエリアでは如何しても不動産の担保評価が低くなりがちですので。

また市街化区域以外は各金融機関の融資対象外をうたっているところもあるので注意が必要です。

私サニーも現在２つのレジデンスの融資でお世話になっておる信金さんも、初めての借り入れ申し込みは、非線引き区域にある物件でした。

物件のスペック自体は悪く無かったのですが、エリアが対象地域から離れていたために非承認となりました。

ですがその後そのとき担当してくれた方がエリアについてのアドバイスをしてくれました。

私サニー諦めずにそのアドバイスを参考に対象エリアで選定しました。

そし現保有中のレジデンス１号物件の融資を打診して半年後悲願の承認となりました。

紆余曲折はありましたが。。

物件選定の肝はズバリ！

物件を見つけてから金融機関に借り入れ申し込みを持ち込むのでは無く、ある程度金融機関と関わりを持ち信頼関係をつくる。

そしてその金融機関の適正なエリアに絞って物件を探した方が確実なのではないでしょうか。

私達サラリーマン投資家はそういった努力と工夫が必要不可欠かと思われます。

つづく