第6回不動産投資勉強会物件選定編その２

はい、小さな不動産投資家サニーです！本日はご好評の（？）不動産投資勉強会を開催したいと思います。

本日も前回に引き続き物件選定編をお送りしたいと思います。不動産投資を実践するのにとてもコアな部分ですので、どうぞご期待ください。

物件選定

エリアを絞る

経済社会は国の大小に関わらず需要と供給で成り立っています。物販店やサービス業はもちろんですが不動産賃貸業も然りであります。

賃貸需要のないところに新築一戸建てを建てたり中古アパートを買っても住んでくれる人がいなければそれは絵に描いた餅でしかありません。

それがどんなに素敵な建物だとしても。。

「当たり前なことをもったいぶって言うな！」と罵倒されそうですが。。結構不動産投資初心者は見立てが甘かったりします。私もそうでした（私だけか！？）

最寄り駅が近いとか、物件の近隣が閑静な住宅街とかも確かに重要な要素ですが。

まず最初に検討すべき選定基準はズバリ！

このことが非常に重要な選定基準になってくると、私サニー断言します。

購入するのは１つの戸建若しくは小さなアパートかも知れません。しかし物件はその物件がある町、さらにその町を包括している地域のなかで機能していると考えられます。

ですのでその物件所在地の都市の現在の規模、そして過去から未来への人口の推移等を出来る限り綿密に調査する必要があると私は考えます。

我が国日本では少子高齢化が進み、「不動産投資はオワコンだ！」みたいな話を耳にすることもありますが。

どんなに人口が減ってきたとしてもこの社会から賃貸需要が完全に消滅するとは私サニー思ってません。

確かに現状としては地方から首都圏に人口が集中してしまっている事実はありますが、全ての地域ではありません。

全国各都道府県、地方自治体が多くの居住者流入を目指して独自に魅力的な町づくりに取り組んでいることを知っております。

またコロナ禍も収束後、5類に移行して大勢の海外からの移住者が入ってくることが期待出来ます。

そして世界のグローバル化に伴って、これからの日本は外国籍の移住者も積極的に受け入れていかなくてはいけない時代になったと感じています。

将来的に人口が減っていく運命である我が国では移民受け入れは避けて通れない課題ではないでしょうか。何かしらの施策が必要なので。

その分様々な問題も浮上してくるのは覚悟しなくてはいけませんが。大家業を営んでいる身としては他人事ではありませんので。実際私の物件、外国籍の入居者様も居られますので。

さて実際上どれくらいの規模の都市ならば将来的に安心感があるのか。正直、人それぞれ基準があるかとは思いますが私サニーは、

なぜならば私が暮らしている町がそれくらいの規模ですし、物件所在地もそんな感じですので賃貸のイメージが掴み易いと感じます。あくまで私の基準ですが。。

実際自分が暮らしているので町の便利さが分かりますし、程よく自然に囲まれていますので自分的にはかなり快適な町です。住み心地いいですよ（笑）

住宅街が多いので学校や病院も充実しておりますし、企業やデパート等が多いターミナル駅まで乗り換え無しで行けますので。大変ありがたいです。

ですので単身者もファミリー世帯も賃貸需要が見込めると判断しました。

人口推移はどちらの物件の市町村も現状右肩上がりとは行きませんし、数年前をピークになだらかに減少傾向にあります。出生率減少が原因とも言われています。

これは我が国においては全国的な現象ですので致し方ありません。

ですので人口動態が横ばいか最低でも緩やかな減少で推移しているのであれば及第点をつけても良いのではないでしょうか。

この様にマクロ的な視点や長いスパンで考察することが大事ではありますが、最も肝心なことはやはりその地域で満室稼働そして安定経営に繋げることと思われます。

小さな田舎町でも常に満室の物件も存在しますし、都会で全室空室物件なんて話も聞きます。

ですので要は大家さん、投資家次第ではないでしょうか（と自分に言い聞かせてます）

物件の住環境をチェック

そしてエリアに問題がなければ次に土地が重要です！

不動産において土地と建物は別物であることは読者様はご存知かとは思いますが。

新築分譲住宅なんかはよく土地付き1戸建で売り出しているので土地と建物は必ずセットと思われる方もいるかもですが。

登記簿謄本などでは資産の部は必ず土地と建物で項目が分かれています。

ですので当然価格もそれぞれ別別に付いてます。

そして本題に入ります。なぜ土地が重要と考えるのか、

申し訳ありません、、

話が思いのほか長くなりましたので（笑）続きは次回へ。。。

つづく