不動産投資実践マニュアルその１

お疲れ様です。やっと週末が来ました。今週は本業の方が忙しくて平日の休みが飛んだのでしんどかったです。ですが明日は休みなので頑張っていきたいと思います。本日は私サニーが歩んできた不動産投資の足取りをざっくりと辿ってみたいと思います。皆さんの参考になれば幸いです。それではいきましょう！

1⃣　勤続年数を稼ぐ

不動産投資は融資が引けてなんぼの世界なので、先ずは金融機関からの信用を作らなくてはなりません。公務員若しくは安定した上場企業に勤めるのが理想ですが中小企業でもまあいいと思います。金融機関は個人事業主よりも会社員を好みます。会社の看板を背負っている方が安心感があるのでしょう。とにかく最低でも3年以上は一所に勤めましょう。勤続年数が融資条件の一つになっている所も少なからずあります。ちなみに私は2物件とも地元の信金さんのお世話になっております。

2⃣　自己資金を貯める

4，5年前の情勢ならば金融機関からフルローン、オーバーローンも引けたかもですが今時のサラリーマン投資家には自己資金2，3割は普通に求められます。ですのでコツコツ貯金をして種銭を作りましょう。金融機関は質素堅実を好みます。ある程度計画的に貯蓄の出来ない人にはお金を貸してくれません。

3⃣　不動産投資の勉強をする

当たり前の話ですが不動産のことを知らずに不動産投資は出来ません。書籍でもウェブサイトでも構いません。先ずは不動産がどういったものなのかを理解して下さい。最初は初心者向けの内容が書かれたものから入っていくのが良いと思います。最低でも5冊位は欲しいところです。

4⃣　物件を探し始める

不動産投資は優良物件を獲得する事が最重要ですがそれには鋭い選定眼を鍛えなければなりません。沢山物件を見て感覚を磨きましょう。不動産には「千、三つ」という言葉があります。要するに千個の物件に対して優良物件は3個位しかないよという意味らしいです。途方もないですよね。しかしながら不動産の良し悪しが分かってくると強ち大袈裟でもないなぁと思います。頑張りましょう。

5⃣　仲介会社さんにアプローチする

良い物件が見つかったら即、問い合わせましょう。不動産投資はスピード勝負です。プロ、アマ問わず沢山の投資家が虎視眈々と狙っています。初心者の言い訳は通用しません。フィールドに出たら真剣勝負です。弱肉強食の世界なので、しっかりしないと喰われます。また仲介業者さんはその道のプロですし忙しいので仕事に余り結びつかなさそうな人に構ってる暇はありません。なのでこちらから積極的に関わる必要があります。初めに大事なのは自分はこの物件が買える人間だと言う事を分かってもらえるように努力することです！

6⃣　金融機関にアプローチする

さて、欲しい物件が見つかったら資金を用意しないといけません。普通のサラリーマンが全額自己資金は現実的では無いのでここで金融機関に融資をお願いする事になります。銀行といえば一般人（私も含めて）からしたらお金を預けたり、窓口で公共料金を払ったりするところのイメージが強いと思います。ですが銀行の最重要業務は貸付業なので個人でも融資を受け付けてくれます。但し誰彼構わず貸してくれる訳ではありません。融資承認に至るまでは幾多のハードルを飛び越えなくてはならないし、そもそも融資申し込みの土台にも上がれないかも知れません。銀行も大切なお金を人に貸す訳ですから大きなリスクを背負う事になりますので。ですから借金というと日本人は特に悪いイメージを持ちがちですが、金融機関から融資を得られる人はある種のエリートと言えます。

7⃣　各種契約締結、不動産登記設定

晴れて融資承認を得られたら不動産売買契約や金銭消費貸借契約等いろいろな契約を交わし、融資実行日に所有権移転登記の設定手続き等をしなくてはなりません。実際上、登記手続き自体は司法書士の先生にお願いするのですが、その段取りはしないといけません。

不動産売買契約（ふどうさんばいばいけいやく）：売主様との物件の売り買いの契約。主に仲介会社さんに契約書作成や取次、日程調整をしてもらう

金銭消費貸借契約（きんせんしょうひたいしゃくけいやく）：融資してもらう金融機関との契約

抵当権抹消登記（ていとうけんまっしょうとうき）：売主様の物件の抵当権を外してもらう手続き

所有権移転登記（しょゆうけんいてんとうき）：売主様の物件所有権を外し買主に所有権を設定する手続き

抵当権設定（ていとうけんせってい）：金融機関がその物件に対して担保設定する手続き

そして融資実行日には金融機関に関係者が集合して司法書士先生の手続き、残代金の振込みや清算金の処理や管理業務の引き継ぎなどを行います。こうして見ると初心者の方はなんかややこしいなぁ、自分にも出来るんかなぁ？と思うかも知れませんが安心して下さい。大丈夫です。私も出来たのですから。手順どうりしっかりと押さえて行けば問題ありません。それと仲介の業者さんが良心的な方であれば親切に対応してくれます。因みに私の担当の方はまめで仕事の速い優秀な方なのでほとんど段取りして頂きました。優秀な担当者さんに巡り会うことが最も重要ではないでしょうか。しかし運によるところも大きいとは思いますが。

8⃣　管理会社選定若しくは自主管理

そしてこれも重要なんですがこれから所有不動産を運営していくのに、外注するのか自分でするのかで今後の方針が大分違ってくるので、決済日を迎えるまでに決めとかなければいけません。売買の条件として前所有者さんが契約中の管理会社を引き継ぐ場合はそうすればいいですし、仲介会社さんが引き継ぐ場合もあるでしょう。なんにせよ、早急に対処すべきことではあります。決済日以降はこちらがオーナーになるので全責任が乗っかってきますので。

以上ざっくりとではありますが、不動産を所有して運営するまでの道程を辿ってみました。私サニーは本当にこのようなやり方で不動産投資を進めてきました。世の中には沢山の偉大な投資家が活躍されてるので、投資家の数だけ投資法が有ると言えます。様々なスタイルの投資法を勉強して自分に合った方法で挑戦されることをお勧めします。私の経験が少しでもご参考になれれば幸いです。