第3回サニーの不動産投資勉強会実践編その１

皆さまこんにちは！　亀の如くのんびり屋の不動産投資家サニーです（笑）

本日はおしておして久方ぶりの再開とってしまった不動産投資勉強会をお送りいたします。

生活防衛費を用意する。

さて早速ですが始めたいと思います。

ちなみに前回は投資を始めるに当たっての心構え、そして準備としての貯蓄について解説したと記憶してます。もう去年の暮れ頃の投稿ですが（汗）関連過去記事

今回はより実践的なフェーズに入っていきたいと思います。

日々の生活で無駄な出費を抑えてコツコツと貯金、あるいは投信などで（詳しくは別の機会で）ある程度の軍資金を拵えます。

そしてそれを元手にいよいよ物件を取得するのですが、その前に非常に重要な話があります。

投資を開始する前に絶対に生活防衛費を確保しなくてはいけません！

大ブーイングが聞こえてきそうですが、こればかりは価値観に個人差がありますので決まった金額があるわけではありません。

その人の年齢や家族構成など置かれた環境に依ってかなり違いが出てくると思われます。

まだ若くて独身であれば仮に無茶して失敗したとしても人生まだやり直しも利くと思われます。

ですが養うべき家族がいて、ましてや安定した職業についていない等といったリスクを抱えていたとしたら、5年分位の生活防衛費が必要かと思います。

ていうか寧ろまず安定した会社に就職して下さい。その方が早いです（笑）

理想は現在の勤め先にある程度の勤続年数があり、大きなローンも無く、最低でも生活防衛費が手取り額の半年分位は欲しいところです。

生活防衛費は多いに越したことありませんが、それを貯めるのが本来の目的ではないのでそこは各人の判断に委ねます。（判断は自己責任でお願いします！）

そして生活防衛費が確保出来たらいよいよ投資のスタートです！

物件を探す（小規模物件を現金購入）

さて私も含めサラリーマン投資家の方が物件を取得する際は、銀行等の金融機関から借り入れをすることが一般的ではあります。

ですが初心者の方が１棟目を購入する場合は私サニー、あえて現金で購入することをお勧めしたいです。

この件に関しては投資家に依っても意見が分かれるところですが。。

属性の高いサラリーマンでしたら、その信用力を活かして（余信と言います）多額の融資金を引っ張って割と短期間で規模を拡大されている場合もあります。

しかしながらレバレッジを大きくする分リスクも大きくなってゆくのでそこはしっかりと考えて行かないといけません。（ハイリスク、ハイリターン）

ですので投資の基本として最初は小さく始めるスタンスが良いのではないでしょうか。

初めは誰しも右も左も分からないものです。物件購入価格が安いという事は規模も往々にして小さい事が多いので管理がし易いです。

ましてや現金一括購入であれば万が一入居が無かったとしても維持費だけで済みます。

確かに住んでる人がいなくても固定資産税などの税金や火災保険などの損害保険料もかかってくるでしょう。

ですが借り入れして購入したら家賃収入が０円でも毎月の返済は容赦なくやって来ますので、精神的なプレッシャーも甚大です（汗）

その重圧に耐えうるほどの鋼のメンタルの持ち主であれば私止めません。しかしながら現在の私自身結構そんな状況ですので偉そうなこと言えませんが（笑）

何を隠そう私サニーも最初の１件目はそんな感じで小さく始めました。自分の場合はテナント物件でしたが。。

詳細は書きませんが小さなテナントをほぼ現金で取得しました。

以前にもお伝えしましたが、私もともと若いころは独立してお店を切り盛りする夢を抱いておりました。

ですが諸事情により断念せざるを得ない状況により、賃貸に出す事になりました。

結果的にそれがそもそもの私サニーの不動産投資人生の始まりになったのですが。。

テナント賃貸メリット

人それぞれですが今改めて私テナント賃貸から始めて良かったと思えます。

テナント賃貸の内装工事費用は賃借人（ちんしゃくにんと読みます）いわゆる借り主さんが基本負担するからです。

これは大きいです！業種にもよりますがお店の内装工事費用は少なく見積もっても数百万円はかかると思われますので（汗）

以前賃貸していた業者さんに内装工事費用の見積り見せて貰ったこと何度かあるんですが、当時の私が到底捻出できるような金額ではありませんでした。

しかしど素人の私は借り主さんが負担するのどこでも当たり前と思っていたので、現在レジデンスで苦労しております（大家が全て負担）

そういった意味では初期費用が余り掛からないので初心者さんには良いかも知れません。

しかも退去時の条件として現状回復を賃貸契約書の必須項目にすればまた新しく賃貸に出すことが出来ます。

そして裏技的ですが借り主さんに綺麗に使って頂けた場合は、同業他社にはなりますが内装工事必要なし物件で募集をかけることも可能です。（いわゆる居抜き物件）

初期費用が大幅に軽減できますので、低予算で始めたいと考えている業者さんを呼び込める可能性が高いです。

以上見てきた様にテナント賃貸は住居用物件には無い独自のメリットが多々有ります。

家賃設定も規模にもよりますが居住物件よりも高額になることが多いのではないでしょうか。なにせ賃借人も商売目的なので、強気の設定が出来ます。

ちなみに私のテナント物件の家賃設定は私所有の単身者向け物件の３倍、ファミリー向け物件の２倍は有ります。

テナント賃貸デメリット

こうして見ると良いこと尽くめのテナント賃貸に思われますがメリットばかりではありません。

なんせ賃貸先が業者さんなもんで、如何しても浮き沈みがつきものです。その月の売り上げが上がらず家賃が払えません、なんてことは日常茶飯事でした。

コロナ禍の様な社会的影響ももろに被ります。

実際過去に１年位募集を掛けていた時期もありました。

待った甲斐あってか現在とてもきちんとした業者さんが尚且つ好条件で入居されています。

それもやはりテナントの借入金返済の負担がなかったからじっくりと待つことが出来たと言えるでしょう。

ちなみに家賃滞納を防ぐ方法として、連帯保証人を立ててもらうのはマストですが、連帯保証人も払えない状況も十分あり得ますので（例えば保証人が同族経営者）、保証会社を併用するのが確実なのではないでしょうか？

私サニーもその件に関しては滅茶くちゃ苦労した経験がありますので、募集条件として今は必ず保証会社にも加入必須にしてもらってます。

以上まとめますと、

等々テナント賃貸には一長一短がありますが、それでも最初の不動産投資としては一考の価値があるのではないでしょうか。

もちろん沢山の投資家さんが１件目は区分マンション若しくは居住用戸建て住宅が良いと言っておられますが、投資家の数だけ投資法もあると私は思います。

私サニーは実際上この様なテナント賃貸をきっかけとして不動産投資をスタートして現在に至った訳ですので、これも有りなのかなぁと思っております。結果論ですが。。

さて本日の実践編は私サニー保有物件のテナント賃貸を中心にお送り致しました。

今後もコンスタントに不動産投資勉強会を開催していく所存ですので、皆様よろしくお願い申し上げます！