悲報、退去連絡入りました。そして空室の具体的対処法。

皆様おはようございます。とうとう梅雨が明けましたね。しかも早すぎる梅雨明けです。私サニーは暑いのが大嫌いです。早く秋が来て欲しいです。まだ夏は始まったばかりですが。。

本日はレジデンス１号物件からの悲しい退去連絡とその具体的対処法についてお伝えしたいと思います。

レジデンス１号物件退去連絡
空室の具体的対処法

レジデンス１号物件退去連絡

先日お世話になっている管理会社のYさんから電話がかかって来ました。１０１号室の方から来月末で退去するとの連絡。Yさんの声のトーンが低めだったのでbad newsだろうなと予感しましたが的中しました。

入居者さんの退去は大家にとって１番の悲報であり、今後の収益に直接悪影響を与える１大要因です。賃貸業にとって家賃収入が唯一の収入源であることは皆さんもご周知の事と思われます。

しかしながら大家にとってやるべきことは一つしかありません。一刻も早く次の入居者を見つけて住んでもらうこと。そのための施策を講じること以外にありません。ただ指をくあえて待っていても誰も助けてはくれません。当たり前の話ですが。施策について下記にまとめます。

空室の具体的対処法

施策１⃣　入居募集を開始する

自主管理で無ければ管理会社さん経由で賃貸募集をかけてもらいます。勿論大家自身でも仲介会社さんに働きかけても構いません。寧ろそうすべきです。私も過去に自分が所有してから半年程空室が埋まらず挨拶を兼ねて仲介会社さんを訪ねたところ、立て続けに２室入居が決まった経験があります。

仲介会社さんにとって自分は大勢の大家の一人、ましてやサラリーマン投資家は地元の地主さんに比べたら弱小且つ新参者なので積極的に売り込む必要があります。

また仲介会社さんは自社でも管理物件を所有してる場合が多いので、どうしてもそちらを優先されがちです。そこに食い込んでいくには並々ならぬ努力が必要なのはお分かり頂けると思います。そしてただお願いしても反響は正直薄いです。ちょっとした工夫が必要です。訪問時のポイントを下記にまとめます。

仲介会社訪問時のポイント

菓子折り等を持参する。

これは書こうか迷いましたが社会人としての嗜みと申しますか、常識ですよね。子供ではないので私は手ぶらで伺う度胸がありません。高額なものでなくてよいのでちょっと気の利いた感じの手みあげが好印象かと思います。因みに交際費として経費計上が可能です。

物件資料を作り込み、お渡しする。

幾多ある物件から自分の所有物件を推してもらう訳ですから、口頭よりも視覚的に伝えたいのでアピールポイントを分かりやすく資料にまとめます。そしてその資料をお渡しします。出来れば担当者さんがお客様に直接お渡しする分もコピーしときます。なんにせよ担当者さんになるべく面倒をかけない様にする事が大事です。

オリジナルの名刺で名刺交換をする。

話が前後しますが訪問時に先ずは名刺交換すると思われますが、個人事業主は勿論ですが兼業投資家も自分の名刺を作成した方が絶対に良いと思います。自分の投資家としてのスタンスが伝わりますし印象が強く残ります。とは言え私も現段階では務め先の名刺に自分の連絡先を印字した程度ですが。地元の印刷会社に３０枚２０００円位１週間で仕上げてもらいました。次回は投資家としての名刺を作成依頼したいと思います。

直談判する

ちょっと大袈裟ではありますが大家自ら直接交渉する姿勢を見せるのも有効かと思われます。広告料や成功報酬の上乗せ等多少の融通が利く事を伝えられれば営業マンのモチベーションも上がります。

施策２⃣　部屋のリフォーム若しくはリノベーションを施す

賃貸募集と並行して部屋の修繕を実施します。

部屋の状態を確認

先ずは退去されたタイミングで部屋の状態を確認します。リフォームで現状回復するのか、和室から洋室に変える等部屋の付加価値を付けるのか（リノベーション）。施策によって後々税金対策も変わってきますので方針を決定します。

そして全て業者さんにお任せするのか、１部DIYでいくのか、全部自分でやるのか決めます。プロにお任せした方が仕上がりも綺麗で速いですが、費用は高くつきます。反対にセルフリフォームですと建築業経験者ならともかく素人では現実的ではありません。ましてや本業に支障をきたしかねません。なので私は素人の私でも出来る作業だけして後は外注します。