お疲れ様です。不動産投資家サニーです。先月末に5月に取得した物件、通称レジデンス2号物件から初めてのフル家賃が入りました。管理会社さんの集金後管理料が差し引かれて、私の口座に振り込まれました。初月は日割り家賃で売買契約時の受け取りだったので今回は凄く実感が湧きました。それでは先月分の収支内訳を発表したいと思います。
レジデンス2号物件収支内訳
収入の部 家賃収入 492000円
支出の部 管理料 16236円(税込み)
融資返済 374391円
共用部電気代 約5000円
差引合計 96373円
そして更にここから、火災保険料、固都税、所得税、住民税がかかってきますので、以前もお伝えしましたがナンボも残りませんがなぁ。
レジデンス2号物件のスペック詳細も公開したいと思います。
レジデンス2号物件スペック詳細
RC鉄筋コンクリート造 地上2階建て
築36年
市街化区域 第一種低層住居専用地域
3DK 全8世帯
公営上下水道、都市ガス
私鉄沿線 駅徒歩9分
近隣に大手スーパー、総合病院、小中学校等あり。
どうでしょうか。築年数は古いですが安定のファミリー世帯物件です。都市部の住宅地なので生活インフラが非常に整ってます。また1駅先は特急停車駅で今年から駅周辺の再開発が市主導でスタートしましたので将来性もあります。(偶然でしたが)
市の人口も県内第5位で40万人程になります。将来的な資産価値は非常に高いと思われますが、その分税金もべらぼうに高いです(笑)固都税だけで年額70万円オーバーです。
我が不動産ポートフォリオ
さて、2号物件の収支だけを見ると余り利益が出ていないと思われますが、利益は単体だけではなくトータルで判断しなくてはいけません。私の場合は幸い他に2物件所有してますので全体ではもう少し余裕があると思います。
投資の世界ではポートフォリオの構築が重要になってくるのですが、不動産投資でも同じです。いろいろなタイプの物件を組み合わせてリスク分散することをお勧めします。
ポートフォリオ:資産運用する為の金融商品の組み合わせのこと。株、債券、不動産など。
ちなみに私のポートフォリオは下記のとうり
レジデンス2号物件 資産性が高いので毎月のCFは出にくいが将来的に価値がある。毎月の返済や税金が負担大だが長期保有して高値で売却も可能。ファミリー世帯向け物件なので長期安定。
レジデンス1号物件 高利回り物件なので毎月の返済額も低めで利益も出やすい。築古重鉄物件なので税金も安い。我が物件群の稼ぎ頭。但し築古なので修繕費がかさむ、単身者向けなので入居期間が短めが難点。
テナント0号物件 不動産投資を意識する以前から保有しているので敢えて0号。テナント賃貸なので修繕、電気代等は全て借主さんが負担。なのでランニングコストがかからない。賃料は高めであるが居住用に比べて安定感が乏しい。ちなみにコロナ禍では1年以上空室だった。
総括
今回の入金で毎月のおおよその収支内訳がシュミレーション可能になりました。なので今後の年間収支や5年10年の長期計画、将来的な出口戦略など考えていきたいと思っていますのでご期待ください。
不動産投資はきちんとした計画をたて、都度軌道修正をして、コツコツと実績を積み重ねていくことが大事なんだなぁと改めて実感したサニーでした。
今回はレジデンス2号物件と詳細、不動産ポートフォリオについてお伝えしました。
それではみなさんいってらっしゃーい。
投資は自己責任で!
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