桜も咲き終わり気温が初夏の如く上昇して参りました。
サニーでございます。
さて卒サラしてひと月が過ぎ去り、民泊事業準備を開始して早半年が過ぎようとしていました。
自社で物件を仕入れて自社で修繕を施し、自社で管理運営をするという極めて自前なビジネスモデルでございます。
なので滅茶苦茶手前はかかりますがやりがいは有ります。
流れを簡単に説明しますと、
先ずは物件を探します。賃貸の不動産投資と似ていますが少し違います。
賃貸の不動産は居住用なもんで住居地域で探しますが
民泊の場合は用途地域に於いて完全なる住居専用地域ですと
なんと民泊ができません、、
そこがややこしいのですが、
そもそも空き家問題や闇民泊を解決するための施策の一面もあるはずなんですが
住居専用地域ですと近隣住民の生活に悪影響を及ぼすということで
専用地域ではできないか若しくは大幅な制限が掛かります。
そして専用地域を回避できたとしても
物件半径１００ｍ以内に幼稚園や小学校などの教育施設があった場合は
営業日が学校の長期休み期間などに限定されて
大幅な制限を受けます。まあ児童の学業不振に影響するということですね。
このように民泊をひとつの事業の柱として構築していくことはとても困難極まりない話なのです。
あーめんどくさいから民泊やめた！
という声が聞こえてきそうですが、、
だからこそやる価値があるんです。
ハードルが高ければ高いほどライバルが減るので
山が高ければ高いほど見える景色は絶景なんです。
高い山の果実ほど甘いんです、知らんけど（( ´∀｀ )
そしてエリアが大丈夫でも立地が悪かったら集客が難しいです。
駅から凄く歩くとか坂がキツイとか。
周りにお店が無いのもちょっと厳しいかも知れません。
民泊の場合インバウンドの長期滞在を狙いたいので
ある程度の生活圏、いわゆる生活インフラが整備されてないと集客シンドイかも知れません。
そして建物の間取り、築年数など。
再建築不可などの場合、行政からの許可をとるのが難しいかもしれません。
自治体ごとに若干違いますので気になる方は最寄りの行政にお問い合わせください。
建物の古さは修繕で何とかなる場合もありますが避けたい項目はいくつかあります。
テラスハウスいわゆる連棟ですね。
壁と屋根が繋がってる物件。
私はこれには手を出しません。
価格が手ごろですし売却のことまでまだ考えなければいいのですが、
今の私のレベルではまだ早いと判断します。
屋根や壁の修理などをするときにお隣さんと揉める話は良く聞きます。
やはり銀行の評価も低いんですよね。
共同担保にもなりにくいと思われます。
これが悪いと言っている訳ではございませんので誤解のなきように
そして物件のインフラ設備は考えた方が無難です。
田舎には良くあるボットン便所は下水工事からやらなくてはなりません。
そして和式トイレを様式に取り換える工事もまま大掛かりな工事になります。
業者さんにお願いしたら結構な金額になると思います。
私の物件は幸い下水は通ってましたし
内見の時トイレは壊れて流れませんでしたが
タンクの中の部品が外れてるだけでした。
便器は滅茶苦茶汚れている状態でしたが、、
綺麗に清掃洗浄して自分でウオシュレットを設置しました。
もちろん壁紙を剥してクロスを張りました。
床は古くて汚れたフローリングでしたので
削って磨いてウレタンニスを重ね塗りしました。
私のDIYはトイレから始まりました（（笑）
そして物件の修繕も勿論大事ですが
それと並行してやっときたいのが
行政とのやり取りです。
むしろこっちの方が重要かもしれません！
行政の許認可がもらえないと民泊は営業できないからです。
ぶっちゃけ修繕はどうにでもなります。
最悪、業者さんに丸投げという大技もあります。
ですが行政の許認可だけはどうにもなりません。
時間もかかります。
開業を予定どうりに実行したければ
行政と連携を密にとり
行政に言われたことは確実に実行することです。
例外はないと思われます。
特に消防関係は必須な項目なので早めの対応がマストだと思います。
消防設備を準備するのも結構大変です。
やはり初めは自身で所轄の消防署に赴きあれこれ消防士さんに
分からないことを聞いた方が良いと思います。
とても親切に対応して頂きました。
そして民泊を始めるにあたって幾つかの制度があるんですが
住宅宿泊事業法いわゆる民泊新法は
基本運営を住宅宿泊管理業者へ委託せねばなりません。
ですが去年から国交省認可の教育システムで学習し最終学科試験をパスすれば
住宅宿泊管理業者の資格を取得出来るようになりました。
そして登録申請して登録免許税を払えば
晴れて住宅宿泊管理業者として民泊を運営できます。
もちろん他事業者の民泊も運営管理できます。
私、自社物件を自社で運営したいので去年講習を受け試験を受け
晴れて民泊管理業者の免許を頂きました！
そしてひたすら自社物件の修繕に明け暮れたわけですが、、
続きは次回に、、
乞うご期待！
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